Sustav ZIS OSS (One-Stop-Shop zajedničkog informacijskog sustava zemljišnih knjiga i katastra) još 2016. godine je uveden u sve zemljišnoknjižne odjele i katastarske urede u Republici Hrvatskoj. Javni bilježnici su prije funkcionalne produkcije eNotara u smislu podnošenja elektoničkih zemljišnoknjižnih upisa imali mogućnost podnošenja istih putem ZIS OSS sustava. Krajnja produkcija povezivanja eNotara sa ZIS OSS sustavom formirana je krajem siječnja 2020.g. te od tada svi javnobilježnički uredi u Republici Hrvatskoj, primjenom indirektnog one-stop-shop sustava, mogu za svoje stranke obaviti niz radnji u pravnom prometu koji se odnosi na nekretnine. Postupak je indirektan iz razloga što se predlagatelji zahtjeva moraju osobno ili putem punomoćnika pojaviti pred javnim bilježnikom. Gledano unatrag, kompetencije u ovoj domeni poslovanja javni bilježnici su stekli 2017. godine izmjenama i dopunama Pravilnika o tehničkim i drugim uvjetima elektroničkog poslovanja u zemljišnim knjigama (NN 119/15., 23/17. i 106/18.). Naknadnim donošenjem novog podzakonskog propisa koji regulira to područje došlo je do tranzicije dužnosti javnih bilježnika u vidu sveobuhvatnog provjeravanja relevantnih činjenica i okolnosti koje su povezane s nekretninama koje su predmeti upisa. Povećana odgovornost javnih bilježnika bila je razvidna iz odredbe članka 16. nekadašnjeg Pravilnika po kojem je bila propisana dužnost da oni kod sastavljanja prijedloga za upis nekog prava u zemljišnu knjigu provjere sve relevantne činjenice koje uvjetuju upis i uredan prijedlog s prilozima dostave nadležnom zemljišnoknjižnom odjelu. Nadalje, bila je propisana dužnost javnih bilježnika da pozovu podnositelja knjižnog upisa radi dopune dokumentacije u primjerenom roku, ako prilozi ne sadržavaju podatke potrebne za upis. Ujedno, stavak 4. tog članka sadržavao je odredbu o obustavi postupanja u slučaju kada stranka u ostavljenom roku ne dostavi zatražene priloge ili odbije postupati po zahtjevu za dopunu. Stupanjem na snagu novog Pravilnika o elektroničkom poslovanju korisnika i ovlaštenih korisnika sustava zemljišnih knjiga brisane su odredbe o dužnosti javnih bilježnika da provjeravaju sve relevatne okolnosti i odbijaju provedbu upisa u određenim slučajevima.
Recentni Zakon o zemljišnim knjigama (NN 63/19, dalje u tekstu: ZZK) u članku 105. stavak 3. normira podnošenje prijedloga elektroničkim putem te dalje u stavku 7. određuje kako javni bilježnik nakon sastavljanja javnobilježničkog akta, solemnizacije ili ovjere potpisa na ispravi, koja je temelj za upis u zemljišnu knjigu ima dužnost upoznati stranku s mogućnošću podnošenja prijedloga putem javnog bilježnika kao ovlaštenog korisnika informacijskog sustava u primjeni u poslovanju suda te uz suglasnost stranke elektronički dostaviti prijedlog zemljišnoknjižnom sudu. Može se reći kako je normiranje obveze obavještavanja stranke polučilo iznimno pozitivni efekt jer je broj podnesenih elektroničkih prijedloga putem javnih bilježnika značajno porastao u odnosu na stanje koje je prethodilo tim izmjenama.
Sljedeći pozitivan efekt podnošenja elektroničkih zemljišnoknjižnih upisa putem javnih bilježnika odnosi se na dematerijalizaciju dokumentacije koja u takvom obliku pristiže nadležnim zemljišnoknjižnim odjelima. U slučaju podnošenja dokumentacije u fizičkom obliku, ako se radi o sudu kod kojeg se spis vodi u elektroničkom obliku, bit će potrebno svu pristiglu dokumentaciju pretvoriti u elektronički oblik. Sukladno članku 107. stavak 1. ZZK-a određeno je kako ispunjenjem tehničkih preduvjeta ministar nadležan za poslove pravosuđa donosi odluku da se u određenom sudu spis vodi u elektroničkom obliku. Naredni stavci istog članka određuju kako u sudu za koji je donesena odluka iz stavka 1. ovoga članka, a prijedlog nije dostavljen elektroničkim putem, prijedlog zajedno sa svim prilozima službenik će prenijeti u elektronički oblik, dok će se svi naknadno zaprimljeni podnesci i prilozi u pisanom obliku, za spise koji se vode elektronički, prenijeti u elektronički oblik, a isprave koje su zaprimljene u pisanom obliku vratit će se predlagatelju. Dakle, iz razloga ekonomičnosti i efikasnosti samog ovog postupka, eklatantna je potreba da se u pravnom prometu koji se odnosi na nekretnine što više prijedloga podnosi putem javnih bilježnika, odnosno i drugih ovlaštenih korisnika tog sustava (odvjetnici, državni odvjetnici). U protivnom, pretvaranje dokumentacije u elektronički oblik na sudu za koji je donesena odluka da se spis vodi u elektroničkom obliku, oduzimalo bi previše vremena ionako preopterećenih sudskih službenika.
Recentnim podzakonskim propisom koji normira ovo područje, Pravilnikom o elektroničkom poslovanju korisnika i ovlaštenih korisnika sustava zemljišnih knjiga (NN 108/2019., dalje u tekstu: Pravilnik) praktično je, uz postupak izdavanja zemljišnoknjižnih izvadaka, razrađen i normativno konstruiran proces podnošenja elektroničkih zemljišnoknjižnih upisa. Javni bilježnici u ovom postupku sudjeluju kao ovlašteni korisnici (članak 4. Pravilnika). Člankom 12. stavak 1. Pravilnika određeno je kako se Prijedlozi moraju potpisati kvalificiranim elektroničkim potpisom koji ima jednak pravni učinak kao vlastoručni potpis i otisak pečata, izdan od kvalificiranog pružatelja usluga. Uz prijedlog i dopunu se u elektroničkom obliku prilažu svi prilozi koji su u istima naznačeni. Ako se prijedlog za upis i dopuna prijedloga podnose putem mrežnog servisa, isti se mogu elektronički potpisati valjanim certifikatom administratora sustava ovlaštenog korisnika.
Sukladno iznesenom, prijedlozi za upis koji se podnose putem eNotara potpisani su aplikativnim certifikatom tog sustava, dok se sve druge isprave nakon njihove dematerijalizacije potpisuju elektroničkim potpisom javnog bilježnika. Vrijeme primitka elektroničke isprave određeno je člankom 13. Pravilnika na način da se za Prijedlog za upis podnesen elektroničkim putem smatra da je zemljišnoknjižnom sudu stigao kada je evidentiran na poslužitelju primatelja na kojem se evidentira dan, mjesec, godina, sat i minuta prispijeća prijedloga. Nakon perfekcije pravnih poslova primjenom određenog oblika isprave (privatne isprave na kojima se ovjerava potpis ili rukoznak, privatne isprave koje se podnose na javnobilježničku potvrdu (solemnizaciju) te javnobilježnički akti, odnosno javne isprave) u javnobilježničkom uredu može se zatražiti podnošenje bilo koje vrste elektroničkog zemljišnoknjižnog upisa (uknjižba, predbilježba, zabilježba). Javni bilježnik prilikom podnošenja prijedloga sve isprave potpisuje naprednim elektroničkim potpisom, te ih elektronskim načinom šalju nadležnim zemljišnoknjižnim odjelima koji automatski predmetu dodjeljuju Z broj.
Javni bilježnici za svoje stranke elektronskim putem vrše i porezne prijave na ePoreznu te ujedno elektronskim putem dostavljaju rješenja o nasljeđivanju na provedbu nadležnim zemljišnoknjižnim odjelima. Osim toga, ovjerene zemljišnoknjižne izvatke javni bilježnici su ovlašteni izdavati još od 2015. godine. Još jedan pozitivni efekt podnošenja zemljišnoknjižnih upisa elektroničkim putem je taj što prilikom izbora takve opcije upisa stranke nisu dužne platiti iznos sudske pristojbe u cijelosti, već umanjeno za jednu polovinu iznosa sudske pristojbe (članak 7. Zakona o sudskim pristojbama NN 118/18.). Ujedno, kod ovog postupka se ne plaćaju javnobilježničke pristojbe (članak 14. Pravilnika). Pravilnikom o privremenoj javnobilježničkoj tarifi (NN 97/01., 115/12., 120/15. i 64/19.), u članku 26 a. određeno je kako za podnošenje prijedloga za upis u zemljišne knjige elektroničkim putem javni bilježnik kao ovlašteni korisnik informacijskog sustava u primjeni u poslovanju suda ima pravo na nagradu od 8 bodova, odnosno 80,00 kuna. Dakle, više su navedeni pozitivni efekti podnošenja elektroničkih zemljišnoknjižnih upisa putem javnih bilježnika u kojem postupku javni bilježnici omogućavaju veću provedivost, višu razinu pravne sigurnosti, ostvarenje načela prvenstva zemljišnoknjižnih upisa, publicitetno načelo te ekonomičnost samog postupanja. Ujedno, u eNotaru se arhiviraju i čuvaju dematerijalizirane isprave koje obzirom na to da su u elektroničkom obliku karakterizira veći stupanj zaštite od uništenja i oštećenja te promjene njihovog sadržaja.
Ipak, sve navedene pozitivne karakteristike sudjelovanja javnih bilježnika u ovom području ne mogu u cijelosti apsorbirati određene nedostatke povezane s potrebnim oblikom isprava i sastavljačima isprava, koji permanentno narušavaju sigurnost sustava zemljišnih knjiga. Dakle, veliki nedostatak kod ovih pravnih poslova je potreban oblik isprave kao pravni temelj za provedbu u zemljišnim knjigama te sadržajni nedostaci u ispravama jer je često produkt takvih isprava nemogućnost njihove provedbe u zemljišnim knjigama. Također, veliki problem je i nadripisarstvo te rasprostanjena zona sive ekonomije izravno povezana s ovakvim pravnim poslovima. Sukladno tome, kad bi se u pravnom prometu nekretnina smanjio udio nelojalne i nelegitimne konkurencije ovlaštenim sastavljačima isprava u državnom proračunu osigurala bi se dodatna sredstva, smanjio bi se broj sudskih postupaka proizašlih iz manjkavih oblika isprava, a sve bi to povoljno djelovalo na ekspanziju pravne sigurnosti sustava zemljišnih knjiga.
Postoje brojni negativni primjeri iz prakse koji pokazuju narušavanje pravne sigurnosti sustava zemljišnih knjiga, a najčešće su povezani s oblicima isprava. Npr. moguća je situacija u kojoj pravno neverzirane i needucirane inozemne fizičke osobe u formi tipskog obrasca sklope ugovor o prijenosu prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu. Takvi kupci nisu svjesni činjenice da kupoprodajni ugovor trenutno nije provediv u Republici Hrvatskoj radi Ugovora o pristupanju Republike Hrvatske Europskoj uniji iz 2011.g. koji odgađa strancima stjecanja prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu s produljenim rokom do 17.06.2023. U konkretnom slučaju, s obzirom na činjenicu da se radi o tipskom obrascu ugovora i o ovjeri potpisa na njemu stranka nema nikakav kontakt s osobom koja bi joj dala pravni savjet jer javni bilježnik kod ovjere potpisa na ugovoru ne ulazi u njegov sadržaj (Zakon o javnom bilježništvu NN 78/93., 29/94, 162/98., 16/07., 75/09., 120/16., članak 77. stavak 4.). Dakle, stranke u tom slučaju trpe štetu u vidu troškova sklapanja takvog ugovora kao i troškova poreza na promet nekretnina s obzirom na to da je sukladno članku 16. Zakona o porezu na promet nekretnina (NN 115/16., 106/18.) porezna obveza nastala u trenutku sklapanja ugovora koji je titulus, iako je modus za sada još uvijek nemoguć. Teško je objasniti strancu da se može kod javnog bilježnika ishoditi ovjera potpisa na takvom ugovoru, tj. ispravi nepodobnoj za upis u zemljišnim knjigama, a da se temeljem te isprave određuje porezna obveza kod koje žalba na porezno rješenje nije suspenzivna pa bi stranke kao zemljišno-knjižni nevlasnici bile dužne platiti porez.
Osim toga, nerijetki su slučajevi prijevarnih raspolaganja određenim nekretninama na način da se krivotvore podaci o ugovornim stranama koje ponekad ne budu čak niti svjesne sklapanja određenog pravnog posla. Sukladno članku 57. stavak 6. ZZK-a osoba čije se pravo ograničuje, opterećuje, ukida ili prenosi prava mora ishoditi ovjeru svojeg potpisa, dok je za drugu ugovornu stranu dovoljno da bude potpisana. Tako npr. kod sklapanja ugovora o kupoprodaji nekretnine netko može kupca lažno potpisati. Članak 103. stavak 1. ZZK-a određuje kako prijedlog za upis koji bi imao značenje uknjižbe ili predbilježbe ovlaštena je staviti osoba koja predloženim upisom stječe, mijenja ili gubi knjižno pravo. Prodavatelj u takvoj situaciji može nakon ovjere samo svojeg potpisa na ugovoru o kupoprodaji nekretnine, podnijeti prijedlog za upis u zemljišne knjige i u zemljišnim knjigama upisati kao vlasnika osobu koja uopće nije svjesna te činjenice.
Međutim, bez obzira na više navedene negativne konsekvence koje mogu proizaći iz nedovoljno propisima reguliranog režima sastavljanja isprava i oblika takvih isprava, ipak treba naglasiti kako javni bilježnici kao nepristrani povjerenici stranaka i ovlašteni korisnici ovog sustava svakodnevno doprinose jačanju pravne sigurnosti u elektroničkom zemljišnoknjižnom svijetu. Dakle, javno bilježništvo kao provedbeno tijelo u ovakvim postupcima sinergijom elektroničkih, registarskih i pravnozaštitnih funkcija doprinosi da podnošenje elektroničkih zemljišnoknjižnih upisa postigne maksimalni doseg efikasnosti što ujedno dovodi do povećanja pravne sigurnosti i umanjuje stupanj nesređenosti zemljišnih knjiga.
Mira Grbac, mag. iur. univ. spec. polit.
