Odluka se ne odnosi na stanove u vlasništvu Republike Hrvatske kojima upravlja Ministarstvo obrane.
Odlukom se neće prodavati stanovi namijenjeni za službene potrebe, namijenjeni za nužni smještaj, koji se nalaze u zgradama izgrađenim na pomorskom ili javnom ili općem dobru, stanovi u poslovnim i vojnim zgradama, koji se nalaze u zgradama koje su spomenici kulture za koje je iskazan interes ovlaštenika prava prvokupa sukladno odredbama posebnih propisa, u vezi s kojima je u tijeku sudski postupak, do pravomoćnog okončanja postupka te stanovi koji su, nakon stupanja na snagu Odluke o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske ("Narodne novine“ br. 144/13.), bili predmet Javnih poziva za podnošenje ponuda za najam stanova i u odnosu na koje Republika Hrvatska, kao najmodavac, ima sklopljen Ugovor o najmu stana.
Podnošenje zahtjeva
Zahtjev se podnosi nadležnim državnim tijelima koja upravljaju stanovima u vlasništvu Republike Hrvatske (Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, Ministarstvo unutarnjih poslova, Središnji državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje i druga državna tijela) koja će radi daljnjeg postupanja, zaprimljene i cjelovito obrađene zahtjeve s prijedlogom odluke za prodaju stana dostaviti Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Rok za podnošenje zahtjeva za kupnju stana je šest mjeseci od stupanja na snagu Odluke, odnosno 17. siječnja 2022. godine.
Iznimka od navedenog roka su stanovi u vlasništvu Republike Hrvatske koji se nalaze izvan područja posebne državne skrbi, a kojima upravlja Središnji državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje, za koje s najmoprimcima još nije zaključen ugovor o najmu stana, a za koje rok za podnošenje zahtjeva za kupnju stana iznosi šest mjeseci od dana sklapanja ugovora o najmu, također za stanove za koje se naknadno utvrdi da su vlasništvo Republike Hrvatske nakon proteka roka, korisnici su dužni u roku šest mjeseci od dana utvrđivanja vlasništva Republike Hrvatske, na temelju prethodno dostavljene obavijesti o mogućnosti kupnje od strane državnog tijela, zahtjev podnijeti izravno Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Za napomenuti je da umjesto dokumentacije koju su prema ranijoj Odluci korisnici bili obvezni priložiti uz zahtjev za otkup, ispunjenje uvjeta za kupnju stana dokazuje se dokumentacijom koja će se pribavljati po službenoj dužnosti u postupku rješavanja o zahtjevima za otkup, a koja dokumentacija obvezno sadrži: rješenje o pravu na stambeno zbrinjavanje ukoliko je prije sklapanja ugovora o najmu odnosno korištenju stana u odgovarajućem postupku po posebnom propisu doneseno isto rješenje, ugovor o najmu stana, odnosno korištenju stana, uvjerenje o OIB-u (osobnom identifikacijskom broju), rodni listovi i vjenčani list za članove uže obitelji, uvjerenje o prebivalištu, odnosno boravištu na stanu koji je predmet prodaje, za najmoprimce kojima pravo na stambeno zbrinjavanje nije utvrđeno u upravnom postupku i uvjerenje o prebivalištu odnosno boravištu za sva mjesta prebivanja od 8. listopada 1991., dokaz o privremenom boravku iz humanitarnih razloga sukladno članku 79. Zakona o strancima („Narodne novine“ br. 133/20.), potvrda Ministarstva financija, nadležne Porezne uprave, o nepostojanju duga prema državi za ona davanja o kojima Porezna uprava vodi službenu evidenciju, potvrda državnog tijela koje upravlja stanom da s osnove korištenja stana nema duga, potvrda da nije ostvareno pravo na stambeno zbrinjavanje po nekom drugom posebnom propisu, a na teret državnog proračuna Republike Hrvatske, potvrda Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama da nije ostvarena kupnja, odnosno da nije u postupku kupnja stana sukladno Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji, potvrda iz katastra i zemljišnoknjižnog odjela, radi dokaza da u mjestu prebivališta nemaju u vlasništvu kuću ili stan, ovjerene izjave korisnika i članova njegove uže obitelji da nemaju u vlasništvu stan ili obiteljsku kuću pogodnu za stanovanje u mjestima prebivališta, uključivo i mjesto stana koji je predmet prodaje, ili ako istu nisu prodali, darovali ili na neki drugi način otuđili nakon 8. listopada 1991., ukoliko je kupac bio izbjeglica, prognanik ili povratnik, potvrda nadležnog tijela ili drugi odgovarajući dokaz o statusu i vremenskom trajanju tog statusa iskazan u godinama i mjesecima, odnosno potvrda nadležnog tijela o početku statusa izbjeglice i ukoliko je kupac bio sudionik Domovinskog rata ili je član obitelji smrtno stradalog ili nestalog i umrlog hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata ili pripadnika HVO-a, potvrda nadležnog tijela o vremenskom trajanju sudjelovanja u Domovinskom ratu iskazan u godinama i mjesecima.
Prodavatelj stanova u ime Republike Hrvatske, je Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, a iznimno, za stanove kojima upravlja Središnji državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje, prodavatelj je Središnji državni ured za obnovu i stambeno zbrinjavanje.
Kupoprodajna cijena stana
Kupoprodajnu cijenu stana Kupac može platiti odjednom u cijelosti u roku od 30 dana od dana sklapanja ugovora o kupoprodaji stana ili obročnom otplatom u jednakim mjesečnim obrocima do najdulje 20 godina uz ne promjenjivu kamatnu stopu od 2% koja se obračunava dekurzivnom metodom. Na zahtjev vlasnika stana obročna otplata stana se može prekinuti pod uvjetom da vlasnik u cijelosti isplati preostali dug po otplatnom planu umanjen za preostali iznos neotplaćenih kamata.
Osnovica za utvrđivanje prodajne cijene stana određuje se prema Podatku o etalonskoj cijeni građenja ("Narodne novine“ br. 100/12.), te se cijena stana (Cs) utvrđuje kupoprodajnim ugovorom, ovisno o vrijednosti stana utvrđenoj umnoškom neto korisne površina stana (P) i etalonske cijene građenja umanjene za iznos amortizacije s umnoškom koeficijenta položaja stana u zgradi (Kp) i koeficijentom veličine naselja (Kn), te umnoškom osobnog popusta koji se priznaje kupcu.
Koeficijent položaja u zgradi (Kp) iznosi: 1 za tipske i etažne stanove, 0,80 za podrumske stanove, 0,90 za suterenske i tavanske stanove.
Koeficijent veličine naselja (Kn) iznosi: 1,20 za naselja iznad 100 000 stanovnika, 1,15 za naselja od 60 000 - 100 000 stanovnika, 1,10 za naselja od 40 000 - 60 000 stanovnika, 1,05 za naselja od 20 000 - 40 000 stanovnika, 1,00 za naselja od 10 000 - 20 000 stanovnika, 0,90 za naselje ispod 10 000 stanovnika.
Prema Podatku o etalonskoj cijeni građenja („Narodne novine“ broj 59/2020.), etalonska cijena građenja (Ce) je utvrđena u iznosu od 6.000,00 kuna po m2 korisne površine stana.
Cijena stana (Cs) prema Odluci utvrđuje sa sljedećim izračunom:
Cs = ((P x Ce) – A) x Kp x Kn) x Op
S tim da je: P – neto korisna površina stana, Ce – etalonska cijena građenja (kn/m2), Kp – koeficijent položaja stana u zgradi, Kn – koeficijent veličine naselja i Op – osobni popust koji se priznaje kupcu.
Iznos amortizacije (A) utvrđuje se sljedećim izračunom:
A = ((G x Ks) /100) x P x Ce
S tim da je: G – starost zgrade (maksimalno 60 godina) odnosno starost zgrade ili stana od datuma obnove i Ks – koeficijent umanjenja vrijednosti koji iznosi 0,7.
Osobni popust Kupca izračunava se na sljedeći način:
Op = (100-(Gi x 2 + n + Gr x 3)) / 100
S tim da je: Gi – godine provedene kao izbjeglica, prognanik i povratnik, odnosno počevši od početka trajanja statusa izbjeglice ili od 1. siječnja 1992. što je povoljnije za kupca, do datuma sklapanja ugovora o najmu, n – 20 % kod kupnje jednokratnom isplatom i Gr – godine provedene u Domovinskom ratu (maksimalno šest godina). Ovaj popust odnosi se i na Kupca koji je član obitelji smrtno stradalog ili nestalog i umrlog hrvatskog branitelja iz Domovinskog rata ili pripadnika HVO-a.
Prilikom obračuna osobnog popusta Kupcu na osnovi godina provedenih u Domovinskom ratu i godina provedenih kao izbjeglica, prognanik i povratnik, obračunavaju se i mjeseci, a ne samo godine.
Primjer izračuna cijene stana za stan koji se nalazi u gradu Osijeku (84.000 stanovnika – koeficijent 1,15) u stambenoj zgradi izgrađenoj 1974. godine (47 godina starosti), na prvom katu (koeficijent 1), neto korisne površine stana 55 m2, za kupca koja je kao prognanik proveo 8 godina i 4 mjeseca te je 3 godine i 2 mjeseca proveo u Domovinskom ratu i koja će stan platiti jednokratno:
Ce=6.000,00
A = ((G x Ks) /100) x P x Ce=((47x0,7)/100)x55x6.000,00
= (32,9/100) x55x6.000,00=0,329x330,000
=108.570,00
Op = (100-(Gi x 2 + n + Gr x 3)) / 100=(100-(8,4x2+20%+3,2x3))/100
=(100-(16,8+20%+9,6))/100
=(100-(16,8+3,36+9,6))/100
=100-(20,16+9,6)/100
=100-29,76/100=70,24/100
=0,7024
Cs = ((P x Ce) – A) x Kp x Kn) x Op=((55x6.000,00)- 108.570,00)x1x1,15)x0,7024
=(330.000,00-108.570,00)x1x1,15)x0,7024
=(221.431,00x1,15)x0,7024
=254.645,65x0,7024
=178.863,10
Osobe koje stanove koriste temeljem ugovora o najmu stana imaju pravo na kupnju stana u onoj površini na koju prema posebnim propisima imaju pravo prema broju članova obiteljskog domaćinstva u okviru propisanih odstupanja dok se za ostatak površine utvrđuje se njegova tržišna vrijednost po procijeni ovlaštenog sudskog vještaka, uz mogućnost obročne otplate i visinu kamatne stope koja se odnosi na ostale stanove iz ove Odluke, te popust od 20 % kod jednokratne isplate te trošak procjene po ovlaštenom sudskom vještaku snosi Kupac, a odabir vještaka obavlja Prodavatelj.
Ako je tržišna vrijednost ostatka površine stana preko 65,00 m2 po procjeni ovlaštenog sudskog vještaka niža od cijene izračunate po ovoj Odluci, primjenjuje se viša cijena stana.
Zabilježba zabrane otuđenja
Ugovor o prodaji stana obvezno sadrži odredbu o zabrani otuđenja stana u roku od pet godina od sklapanja ugovora, kao i odredbu da će po isteku roka zabilježbu zabrane otuđenja brisati sud na prijedlog stranke. Istodobno s upisom prava vlasništva u zemljišnu knjigu upisuje se i zabilježba zabrane otuđenja, a koju će sud po isteku roka na prijedlog stranke brisati. Prodavatelj može i prije roka od 5 godina dati suglasnost za brisanje zabilježbe zabrane otuđenja ukoliko je do isteka roka zabrane preostalo manje od dvije godine i šest mjeseci.
Također, ugovor kojim se utvrđuje obročna otplata cijene stana obvezno sadrži izjavu kupca kojom dopušta uknjižbu založnog prava (hipoteke) na kupljenom stanu za iznos cijene stana i pripadajućih kamata u korist prodavatelja.
Kada zaprimi prijedlog za uknjižbu, odnosno upis vlasništva na stanu, sud će po službenoj dužnosti, u korist Prodavatelja, a na teret nekretnine uknjižiti upis zabilježbe zabrane otuđenja i / ili založnog prava (hipoteke) za iznos cijene i kamata prema ugovoru.
Primjena ranijih Odluka
Zahtjevi zaprimljeni na temelju Odluke o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske ("Narodne novine“ br. 144/13.) kao i zahtjevi za otkup stanova koji su podneseni izvan rokova propisanih navedenom Odlukom, Odluke o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske ("Narodne novine" br. 109/10.) i Odluke o prodaji stanova u vlasništvu Republike Hrvatske ("Narodne novine" br. 109/11.), a koji nisu riješeni do dana stupanja na snagu ove Odluke, riješit će se prema odredbama ove Odluke.
Mirta Brkić-Gverieri, dipl. iur.
